قانون مالیات بر خانه های خالی چیست؟ نحوه محاسبه مالیات بر خانه‌‌های خالی

مالیات بر خانه های خالی یکی از موضوعات مهمی است که در چند سال اخیر با چالش‌های زیادی همراه بوده و بحث و جدل های زیادی پیرامون آن مطرح شده است. قانون مالیات بر خانه های خالی چیست؟ نحوه محاسبه مالیات بر خانه های خالی چگونه است؟ مالیات بر خانه های خالی، قانونی است که در دی ماه سال ۹۹ با هدف افزایش عرضه خانه‌های خالی و کاهش اجرا بها به تصویب رسید. بر اساس این قانون کلیه سرپرستان و مالکان واحدهای مسکونی می‌بایست اطلاعات مسکونی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند. با ادامه این مقاله با ما همراه باشید تا با قانون مالیات بر خانه‌های خالی و نکات مهم مربوط به آن بیشتر آشنا شویم.

فهرست مطالب

می‌توانید فایل صوتی «قانون مالیات بر خانه های خالی» را گوش کنید

قانون مالیات بر خانه های خالی چیست؟

قانون مالیات بر خانه های خالی، یکی از چالش‌های مالیاتی است که در چند سال اخیر کش و قوس‌های فراوانی داشته است. این طرح سال‌هاست ذهن نمایندگان مجلس شورای اسلامی و کارشناس سازمان مالیاتی کشور را درگیر کرده است. این قانون مالیاتی به این صورت است که دولت برای خانه‌هایی که مالکان، واحد مسکونی خود را نه می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند، مالیاتی وضع کرده است. اگر مالک خانه خود را اجاره بدهد مالیات آن نسبت به این که بخواهد خانه خود را خالی نگه دارد کمتر است.

قانون مالیات بر خانه های خالی، با هدف کاهش قیمت اجاره بها و افزایش عرضه مسکن در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید. بر اساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، می‌بایست تمام مالکان واحدهای مسکونی و مستأجران اطلاعات سکونتی و املاکی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان به ثبت برسانند. هدف از این کار، تعیین تعداد دقیق تعداد خانه‌های خالی موجود کشور و برنامه ریزی جهت ساخت مسکن و عرضه مناسب آن است.

تاریخچه مالیات بر خانه های خالی در ایران

مبحث مالیات بر خانه های خالی از سابقه تاریخی در ایران برخوردار است. در سال ۱۳۵۲، قوه مقننه به این مسئله ورود کرد بر اساس ماده ۸ قانون تثبیت اجاره بها اگر یک واحد مسکونی بیشتر از ۶ ماه خالی و اجاره داد نشده باشد، مشمول مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره بها را خواهد بود. این قانون از زمان تصویب، با ابهامات اجرایی و اعتراضات زیادی همراه بود و در آن زمان نتوانست تأثیر زیادی بر افزایش عرضه خانه‌های خالی به بازار داشته باشد و موجب کاهش اجاره بها شود.

در سال‌های بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، قوه مقننه در قالب فصل دوم قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ به این موضوع ورود کرد و با عنوان مالیات مستغلات مسکونی خالی به بررسی و تصویب دوباره آن پرداخت. بر اساس این قانون، مالیات بر خانه‌های خالی تنها به مراکز استان‌هایی که بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت داشته باشند محدود شد. بر این اساس، اگر یک واحد مسکونی بیش از ۶ ماه تا ۱۲ ماه متوالی خالی نگه داشته شود، مشمول مالیات خواهد بود.

مالیات بر خانه های خالی تا سال ۱۳۸۰ برقرار بود و اما مجلس شورای اسلامی به دلیل این که سازوکار مشخصی برای شناسایی خانه‌های خالی وجود نداشت و همچنین دشواری اخذ این اقدام به حذف این قانون کردند. اما در سال ۱۳۹۴ و در اصلاحیه ماده ۵۴ مکر قانون مالیات‌های مستقیم موضوع مالیات بر خانه های خالی مجدد مطرح شد اما در این سال نیز به دلیل وجود ایراد و ابهامات زیاد قانون و همچنین نبود نرخ مناسب برای اجاره بها و همچنین به دلیل کوتاهی وزارت راه و شهرسازی از راه اندازی سامانه ملی املاک برای ثبت خانه‌های خالی وارد مرحله اجرایی نشد. در سال ۱۳۹۹ مجلس یازدهم قانون مالیات بر خانه‌های خالی را با تصحیح ایرادات گذشته مانند نرخ مؤثر به تصویب رساند.

مالیات بر خانه های خالی در سایر کشورها

امروزه قانون مالیات بر خانه های خالی در بسیاری از کشورهای جهان به شیوه‌های مختلف و با دستورالعمل‌های مختلف اجرا می‌شود. این قانون در کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته‌ای همچون فرانسه، آمریکا، کانادا ایتالیا و … در حال اجرا است و تأثیر خوبی بر کنترل میزان اجاره بها و عرضه خانه‌های خالی گذاشته است. در کشور فرانسه که از سال ۱۹۹۸ قانون مالیات بر خانه‌های خالی به تصویب رسید و مقدمات اجرای آن انجام شد، بر اساس این قانون واحدهای مسکونی در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر که بیش از ۹۰ روز خالی باشند، مشمول مالیاتی معادل با ۱۰ درصد اجاره‌ای واحد مسکونی برای سال اول، ۱۲.۵ درصد برای سال دوم و ۱۵ درصد برای سال سوم خواهند بود.

در ایالت متحده آمریکا در سطح فدرال از خانه‌های خالی مالیاتی دریافت نمی‌شود اما در سطح ایالت و توسط دولت‌های محلی قوانین مالیاتی برای این موضوع تعیین شده است. در کشور کانادا قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۲۰۱۷ به مرحله اجرا درآمده است. در این کشور خانه‌هایی که کمتر از شش ماه خالی باشند، مشمول مالیات معادل با ۳ درصد ارزش ملک خواهند بود. در کشور استرالیا نیز این قانون در سال ۲۰۱۷ به تصویب رسید. بر اساس این قانون در صورتی که خانه‌ای بیش از شش ماه خالی باشد، مشمول مالیات معادل با یک درصد از ارزش ملک خواهند بود.

خانه خالی، از لحاظ قانونی شامل چه نوع خانه‌هایی می‌شود؟

بر اساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، واحدهای مسکونی و خانه‌هایی که مشخصات زیر را داشته باشند به عنوان خانه خالی به شمار می‌آیند.

1. در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر باشد.
2. بیشتر از یک سال از تاریخ صدور گواهی نامه پایان کار واحد مسکونی گذشته باشد.
3. مالک اقامتگاه اصلی و فرعی نداشته باشد.
4. بیشتر از ۴ ماه از تاریخ ثبت سند واحد مسکونی گذشته باشد.
5. در اجاره نبودن برای بیش از ۴ ماه
6. در اجاره شخصی که دارای اقامتگاه اصلی است.
7. مالک خانه در سامانه معاملات املاک وزارت راه برای فروش و یا اجاره اقدامی نکرده باشد.
8. در صورت وقفی بودن خانه، مشکلی برای اجاره رفتن آن وجود نداشته باشد.

سامانه ثبت خانه‌های خالی

بعد از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی مالکین خانه‌هایی که بر اساس قانون خالی تشخیص داده شده‌اند می‌بایست ملک خود را در سامانه ثبت نام خانه‌های خالی به نشانی به نشانی amlak.mrud.ir به ثبت برسانند. سامانه ثبت خانه‌های خالی، در سال ۱۳۹۹ طراحی شد و به‌صورت آزمایشی آغاز به کار کرد. طرح ملی شناسایی خانه‌های خالی از ۱۹ اسفند ۱۳۹۹ به صورت رسمی کلید خورد و با ارائه‌ی یک مهلت دو ماهه به همه سرپرستان خانوار و مالکان خانه‌های خالی، امکان ثبت اطلاعات خانوار و محل اقامت آن ها در سامانه ثبت خانه‌های خالی فراهم گردید.

این سامانه قرار است بر اساس اطلاعاتی که از خانوارها و خانه‌های خالی دریافت می‌کند، خانه‌های خالی کشور را شناسایی کرده و آن ها را مشمول مالیات می‌کند. در واقع سامانه ثبت خانه‌های خالی در حقیقت وب‌سایتی برای ثبت نام سرپرستان خانوار و ارائه اطلاعات سکونتی‌شان می‌باشد. این سامانه که با نام سامانه املاک و اسکان نیز شناخته شده است با هدف شفافیت بخشیدن به وضعیت مالکیت در املاک طراحی و توسعه داده شده است و تمامی سرپرستان خانوار و مالکین ملزم به ثبت وضعیت مالکیت و اقامت خود را در این سامانه هستند.

عواقب عدم ثبت نام خانه‌ های خالی

همان‌طور که گفته شد سرپرست خانوار و مالکین خانه‌ها می‌بایست اطلاعات سکونتی خود را در سامانه ثبت خانه‌ های خالی وارد کنند. در صورتی که فردی، خانه‌ای خالی داشته باشد و از ثبت آن در این سامانه خودداری کند می‌بایست دو برابر مالیات تعیین شده را پرداخت کند. بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، در صورت احراز تخلف مالک به صورتی که منجر به عدم تشخیص خانه خالی شود، مالک خانه علاوه بر پرداخت مالیات مندرج در ماده ۵۴ این قانون، مشمول جریمه‌ای معادل با مالیات متعلقه خواهد شد.

همچنین خانه‌هایی که در شهرهای با جمعیت زیر ‌صد هزار نفر که مالک آن ها هر کدام به صورت جداگانه در سامانه ملی املاک ثبت نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و مشمول جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد مالیات برای سال اول خواهد بود. به طور کلی عواقب عدم ثبت خانه‌های خالی در این سامانه این است که مالک خانه، نه تنها می‌بایست مالیاتآن را بپردازد، بلکه برابر با مبلغ مالیات جریمه نیز خواهد شد. 

نحوه محاسبه مالیات بر خانه های خالی

یکی از مواردی موجب شده بود این قانون با مشکل مواجه باشد کم بودن مبلغ مالیات خانه‌های خالی بود. برای مثال در سال‌های قبل، مالیات هر خانه خالی به ارزش یک میلیارد تومان، دو میلیون تومان بود. اما در اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، این مبلغ به ۵۰ میلیون تومان رسیده است. رئیس کل سازمان امور مالیاتی طی گزارشی اعلام کرده است که اولین مالیات بر خانه‌های خالی از مرداد ماه سال ۱۴۰۰ دریافت خواهد شد و نحوه محاسبه آن به این صورت می‌باشد که میزان این مالیات به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خانه خواهد بود.

در سال‌های قبل خانه‌های کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و کمتر از ۱۰۰ متر در شهرستان معاف از مالیات بر خانه های خالی بودند اما این معافیت در قانون جدید برداشته شده است. علاوه بر این اگر فردی خانه خالی داشته باشد و نتواند آن را اجاره دهد، می‌بایست آن را در سامانه ثبت خانه‌های خالی ثبت کند. بعد از ثبت خانه خالی در این سامانه به او دو مشتری معرفی خواهد شد اگر مالک با این دو مشتری برای اجاره خانه خالی خود به توافق نرسد، مشمول قانون مالیات بر خانه‌های خالی خواهد شد. همچنین باید به این نکته توجه کرد که اگر شخصی در شهر دیگر یک خانه خالی به عنوان اقامتگاه داشته باشد گاهی اوقات به آن جا برود، از این مالیات معاف خواهد بود.

نحوه تشخیص خانه‌های خالی

بر اساس قانون جدید مالیات بر خانه های خالی معاون سازمان امور مالیاتی تصریح کرد از زمانی که این قانون ابلاغ می‌شود باید چهار ماه از خالی بودن خانه گذشته باشد. همچنین تمامی مالکین و آحاد مردم جامعه دو ماه فرصت دارند که در سامانه املاک و اسکان اطلاعات محل سکونت خود را ثبت کنند. سازمان امور مالیاتی با کمک این سامانه و با توجه به اطلاعاتی که از سایر ذی‌نفعان و دستگاه‌های دولتی به دست می‌آورد،

پروفایل املاک مالکین و املاک موجود در سطح کشور را به دست می‌آورد. بر این اساس واحدهای مسکونی دارای سکنه و خالی از سکنه به راحتی مشخص می‌شود. به طور کلی معیار تشخیص خانه‌های خالی، سامانه ملی املاک است.

معافیت‌های مالیاتی خانه های خالی و نکات مربوط به آن

• سرپرست‌های خانوار و مالکان خانه‌های خالی می‌توانند یکی واحدهای مسکونی خود را به عنوان اقامتگاه اصلی، و واحد دیگر خود را در شهر دیگر به عنوان اقامتگاه فرعی معرفی کنند.
• دانشجویان و افراد شاغلی که زیر نظر خانوار هستند در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانواده خود، می‌توانند تنها با ارائه اسناد و مدارک، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر معاف از مالیات را داشته باشند.

• واحدهای مسکونی مؤسسات و شرکت‌های فعالی که برای فعالیت در واحدهای مسکونی ممنوعیتی ندارند در صورتی که اطلاعات خود را در سامانه ثبت خانه‌های خالی ثبت کنند با تأیید سازمان امور مالیاتی و سازمان تأمین اجتماعی معاف از مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.
• واحدهای مسکونی که اطلاعات اقامتی و مالکیتی آنها در سامانه ثبت خانه‌های خالی وارد نشده باشد، به عنوان خانه خالی محسوب شده و برای سال اول مشمول جریمه خواهند بود.
• همه اشخاص مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌بایست حداکثر ظرف یک ماه پس از هرگونه تغییر در محل اقامت اطلاعات جدید را در سامانه ثبت خانه‌های خالی وارد کنند در غیر این صورت به ازای هر ماه تأخیر جریمه خواهد شد.
• واحدهای مسکونی نوساز بعد از ۱۲ ماه مشمول مالیات و واحدهای انبوه سازی بعد از ۱۸ ماه مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند. همچنین مالیات خانه‌های خالی مربوط به دستگاه‌های دولتی و بانک‌ها دو برابر این قانون می‌باشد.
• مالیات بر خانه‌های خالی تا زمانی که تعداد واحدهای مسکونی شهرهای بالای یک‌صد هزار نفر به ۱.۲۵ برابر تعداد خانوارهای ساکن این شهرها برسد، قابل اجرا خواهد بود.
• واحدهای مسکونی که نوساز نیستند نباید بیشتر از ۱۲۰ روز خالی بمانند و در صورت تغییر مالکیت این واحدها به صورت رسمی، مهلت ۱۲۰ روزه برای مالک جدید همچنان وجود دارد.
• واحدهای مسکونی نوساز نباید بیشتر از ۱۲ ماه از زمان صدور گواهی اتمام کار، خالی باشند.
• واحدهای نوساز برای پروژه‌های انبوه‌سازی نباید بیشتر از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام کار، خالی باشند.

علت اجرا نشدن قانون مالیات بر خانه های خالی

همان‌طور که در ابتدای مقاله اشاره شد در سال ۱۳۹۴ قانون مالیات بر خانه های خالی مورد بررسی قرار گرفت. پس از بررسی‌های مختلف توسط کارشناسان، اجرایی نشدن این قانون را به علت مشکلاتی از قبیل موارد زیر اعلام کردند.

• اجرای این قانون با فرمول ضعیف
• مشکل در نحوه شناسایی خانه‌های خالی و واحدهای مسکونی
• بی توجهی و عدم نظارت دستگاه‌های مربوطه به این قانون
• عدم تفکیک دقیق خانه‌های مسکونی از خانه‌های غیر مسکونی
• عدم کنترل دقیق قیمت اجاره بها
• رفتارهای غیر قابل کنترل سوداگران املاک

سخن پایانی

بحث مالیات به عنوان یکی از مهم‌ترین منابع درآمد دولت‌ها در سرتاسر دنیا از اهمیت خاصی برخوردار است. در حوزه حسابداری، مالیات انواع مختلفی دارد. یکی از مهم‌ترین قانون‌هایی که در چند سال اخیر مورد بحث بوده و با مشکلاتی همراه بوده قانون مالیات بر خانه های خالی است. مالیات بر خانه‌های خالی به عنوان ابزاری قانونی در کنترل و تخصیص دقیق منابع موجود بازار مسکن کمک زیادی به دولت می‌کند. این قانون با هدف کاهش قیمت اجاره بها و افزایش عرضه خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید.

مالیات بر خانه‌ های خالی نوعی مالیات است که به صورت دوره‌ای، از خانه‌ها و املاکی که برای مدت زمان مشخصی از سال خالی از سکنه رها شده باشند دریافت می‌شود. بر اساس این قانون کلیه سرپرستان خانوار و مالکین می‌بایست اطلاعات سکونتی خود را در سامانه ثبت خانه‌های خالی وارد کنند. در غیر این صورت علاوه بر پرداخت مالیات مشمول جریمه نیز خواهند شد.

Podcast: Play in new window | Download