مالیات بر درآمد املاک یکی از مباحث مالیاتی مهم و تخصصی است. فرقی نمی‌کند امسال یا چند سال دیگر، قوانین مالیات بر درآمد املاک اغلب، در راس مهم‌ترین انواع مالیات بر درآمد قرار دارد. شاید گره خوردن قوانین مالیات املاک با مسائل حقوقی، این قانون را پیچیده‌تر کرده باشد، اما با فهم بهتر قوانین مالیات بر درآمد املاک شما می‌توانید درک عمیق‌تری نسبت به این قوانین داشته باشید.
فهرست مطالب
در این مقاله از گروه نرم‌افزار حسابداری محک، درباره مالیات بر درآمد املاک، انواع مالیات املاک، قوانین مالیات بر درآمد املاک و نحوه محاسبه آن صحبت خواهیم کرد. شما می‌توانید بعد از خواندن این مقاله، سوالات مربوط به مالیات بر درآمد املاک را در قسمت نظرات از ما بپرسید.
مالیات بر درآمد املاک چیست؟
مالیات بر درآمد املاک، یکی از مهم‌ترین انواع مالیات بر درآمد است. همانطور که در مقاله مالیات بر درآمد آمده است، میزان مالیات بر درآمد املاک بر اساس میزان درآمد هر فرد و کسب‌وکار متفاوت است و نرخ متغیری دارد. درواقع، اگر بخواهیم تعریفی جامع از مالیات بر درآمد املاک داشته باشیم، می‌توانیم بگوییم: «تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی صاحب ملک، در صورت کسب درآمد از ملک خود، مشمول مالیات بر درآمد املاک خواهند بود.»
بر اساس ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم: «درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد.»
قوانین مالیات بر درآمد املاک
بر اساس ماده 55 قانون مالیات‌های مستقیم: «هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند دراحتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.»
مطابق ماده 53 قانون مالیات بر درآمد املاک: «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد، عبارت است: از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
- درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.
- در رهن تصرف، رهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود.
- هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است: از مابهالتفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
- حکم این ماده در مورد خانههای سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی‌که مالیات آنها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود.»
انواع مالیات بر درآمد املاک
مالیات بر درآمد املاک دارای انواع مختلفی است که در این مقاله درباره آن صحبت خواهیم کرد. هر نوعی از مالیات بر درآمد املاک دارای میزان و قوانین مرتبط با خود است؛ به همین خاطر، نیاز است قوانین مربوط به هر کدام از انواع مالیات بر درآمد املاک را بدانید. انواع مالیات عبارتند از:
- مالیات بر درآمد اجاره
- مالیات بر نقل و انتقال املاک
- مالیات بر درآمد سرقفلی
- مالیات بر درآمد ساخت‌وساز
- مالیات بر درآمد خانه خالی
به منظور شفافیت هر نوع از انواع مالیات بر درآمد املاک، هر کدام از آنها را در ادامه مقاله توضیح خواهیم داد.
مالیات بر درآمد اجاره
مالیات بر اجاره یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک است که دولت به دو روش مستقیم و غیر مستقیم نسبت به دریافت آن اقدام می‌کند و عدم پرداخت انواع مالیات موجب ایجاد جرایم سنگین مالیاتی می‌شود. طبق ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم: « درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده 54 مکرر این قانون، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.» طبق تبصره همین ماده: « در صورتی‌که مستأجر جزء مشمولان تبصره (9) ماده (53) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.»
چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابهالتفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود. مطابق ماده 55 قانون مالیات بر درآمد املاک: « هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند دراحتساب درآمد مشمول مالیات این فصل میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات حقوق تقویم می‌گردد از کل مال الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد.»
جهت اطلاعات بیشتر درباره مالیات بر درآمد اجاره، به مقاله مالیات بر اجاره ملک در سال 1403 + نحوه محاسبه مالیات بر اجاره مراجعه کنید.
مالیات نقل و انتقال املاک
مالیات نقل و انتقال املاک زمانی پرداخت می‌شود که اشخاص حقیقی یا حقوقی قصد واگذاری یا خرید و فروش ملک خود را داشته باشند. طبق ماده 59 قانون مالیات بر درآمد املاک: « نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می باشد.»
مالیات بر درآمد سرقفلی
مالیات سرقفلی نوعی از مالیات بر درآمد املاک است که مالک یا دارنده در زمان انتقال سرقفلی خود مکلف به پرداخت آن است. همچنین، همانطور که در توضیحات مالیات نقل و انتقال املاک مطرح کردیم، محاسبه مالیات بر درآمد سرقفلی به نرخ 2% از وجوه دریافت شده توسط صاحب حق سرقفلی مشمول مالیات می‌شود.
مالیات بر درآمد ساخت‌وساز
طبق ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم: « درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.» مطابق تبصره همین ماده، اولین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (59) این قانون مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد (10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
مالیات بر درآمد خانههای خالی
قانون مالیات بر خانههای خالی، با هدف کاهش قیمت اجاره‌بها و افزایش عرضه مسکن در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید. بر اساس قانون مالیات بر خانههای خالی، می‌بایست تمام مالکان واحدهای مسکونی و مستأجران اطلاعات سکونتی و املاکی خود را در سامانه ملی املاک و اسکان به ثبت برسانند. هدف از این کار، تعیین تعداد دقیق تعداد خانههای خالی موجود کشور و برنامه‌ریزی جهت ساخت مسکن و عرضه مناسب آن است. در مقاله قانون مالیات بر خانههای خالی چیست؟ نحوه محاسبه مالیات بر خانههای خالی به تفصیل درباره این نوع مالیات صحبت کردیم.
معافیت مالیات بر درآمد املاک
بر اساس ماده 67 تا 70 قوانین مالیات‌های مستقیم: «فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی به طور کلی و اقاله یا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله به‌عنوان معاملة جدید مشمول مالیات موضوع این فصل نخواهد بود. املاکی که در اجرای ماده (34) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب مرداد ماه 1320 و اصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می‌شود از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است.
اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌‌نمایند احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد، توسط وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می شود منتقل گردد از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف می‌باشد. هرگونه مال و یا وجوهی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات و شرکت‌های دولتی و یا شهرداری‌ها بابت عین یا حقوق راجع به املاک و اراضی برای ایجاد و یا توسعه مناطق نظامی یا مرافق عامه از قبیل توسعه یا احداث جاده، راه‌آهن، خیابان، معابر، لوله‌کشی آب و نفت و گاز، حفر نهر و نظایر آنها به مالک یا صاحب حق تعلق می‌گیرد یا به حساب وی به ودیعه گذاشته می‌شود از مالیات نقل و انتقال موضوع این فصل معاف خواهد بود.
املاکی که طبق قوانین مربوطه در فهرست آثار ملی ایران به ثبت رسیده یا می‌رسد در صورت انتقال به وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی کشور نسبت به کل مالیات نقل و انتقال قطعی متعلق و در سایر موارد که مالکیت در دست اشخاص باقی می‌ماند نسبت به پنجاه درصد (50%) مالیات مربوط به درآمد موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک از معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد و همچنین هرگونه وجه یا مالی که از طرف اشخاص مذکور بابت تملک املاک یا حقوق واقع در محدوده طرحهای نوسازی، بهسازی و بازسازی محلات قدیمی و بافت های فرسوده شهرها به مالکین یا صاحبان حق تعلق می‌گیرد از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است.»
جمع‌بندی
همانطور که در ابتدای مقاله مطرح کردیم، قوانین مالیات بر درآمد املاک از مهم‌ترین مباحث مالیاتی است که در این روزها، دانستن آن بسیار مهم است. مقاله مالیات بر درآمد املاک و مستغلات، شما را نسبت به این قوانین آگاه‌تر می‌کند.
